d．負責組織實施對保安員的培訓及考察，對不合格保安員提出處理意見；

   e．負責會同相關部門對各部門實施消防安全檢查；

   f. 負責做好保安，消防用品和設施的采購、驗證、維護和監(jiān)督管理，并對需要維修品提出申請。

   3.7  維修部主管

   a．負責所轄房屋建筑，公共設施，機電設備等維護和技術管理工作；

   b． 負責制定本部門的各項管理制度及應急措施，確保質(zhì)量管理體系在本部門有效運行；

   c．負責對本部門各班組的工作進行檢查、指導；

   d．負責業(yè)主維修申請的派工安排及適當?shù)幕卦L工作；

   e．負責參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。負責組織新接物業(yè)的機電設備運行調(diào)試工作；

   f. 負責對本部門發(fā)生的重大事故組織調(diào)查分析及處理工作；

   s．參與對采購物資和提供服務的供方進行評價；

   h．負責本提交部門的物品申購報告，并報管理處主任審核；

   i．負責本部門水、電、供暖等各專業(yè)技工的工作技能的培訓及考核計劃的制定并配合管理處組織實施；

   j．監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關的計量檢測設備的定期校準工作。

   3.8  保潔部主管

   a．對樓宇和小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生實施全面指導和監(jiān)督管理，為住戶創(chuàng)造最佳的生活環(huán)境。確保質(zhì)量管理體系在本部門的有效運行；

   b．負責組織實施《保潔工作手冊》等服務規(guī)范；

   c．對保潔員組織文化和崗位技術培訓；

   d．負責定期檢查衛(wèi)生、消毒等工作，評定工作情況；

   e．負責定期巡視物業(yè)管轄區(qū)，檢查各項衛(wèi)生指標完成情況，消除臟亂差等不良現(xiàn)象，現(xiàn)場督導保潔員的工作；

f. 負責按要求糾正不合格項，實施糾正和預防措施；

g．按規(guī)定作好各種記錄并及時上交管理處主任。

    3.9  綠化主管

     a．全面負責管轄的綠化工作，創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境，確保質(zhì)量管理體系在本部門的有效運行；

     b．根據(jù)外包合同及《綠化工作手冊》對綠化服務質(zhì)量進行監(jiān)督考核，做

到“四季常綠、三季花香”；

     c．按計劃對員工進行崗位培訓。

     3.10  綜合管理部主管

     a．全面負責開展公司的多種經(jīng)營，確保質(zhì)量管理體系在本部門的有效運行，開展各種有償便民服務；

    b．負責樓宇入住與裝修的歸口管理；

    c. 負責物業(yè)租賃的歸口管理；

    d. 負責社區(qū)文化的歸口管理

    e. 負責物業(yè)管理費的代受代繳管理；

    f. 負責接受和處理業(yè)主來訪和投訴；

    g. 配合管理處主任對新物業(yè)服務項目進行設計開發(fā)和服務實現(xiàn)的策劃。

    3.11 質(zhì)量檢查員

    a. 負責按標準對服務質(zhì)量進行檢查，填寫各種檢查記錄；

    b. 對檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格提出處置要求，對嚴重不合格應及時報告管理處主任，采取糾正措施；

   c. 對返工、糾正和預防措施的實施情況進行跟蹤檢查并報告結(jié)果。

   3.12 內(nèi)審員

   a. 認真學習ISO9000系列國際標準和我國有關質(zhì)量認證的法律法規(guī)，熟悉公司各項業(yè)務，掌握審核知識；

   b. 服從審核組長的安排，編寫審核檢查表，進行現(xiàn)場審核并做好審核記錄；

   c. 堅持客觀、公正的原則，對審核中發(fā)現(xiàn)的不符合出具不符合報告，做到實事求是，不抱任何個人偏見；

   d. 對糾正措施實施的有效性進行跟蹤驗證并報告結(jié)果。

   3.13 其他崗位人員的職責權(quán)限見各部門工作手冊。

   3.14 管理者代表

   管理者代表任命書及其職責權(quán)限見本手冊第0.0章。

4  內(nèi)部溝通

4.1  公司應確保在不同層次和職能之間，就質(zhì)量管理體系的過程，包括

質(zhì)量要求、質(zhì)量目標及完成情況以及實施的有效性進行溝通，達到相互了解、相互信任，實現(xiàn)全員參與的效果。

4.2  質(zhì)量管理體系有關的各種信息，可采用簡報、各種會議、布告欄、內(nèi)部刊物、小區(qū)廣播等各種媒體進行溝通，具體執(zhí)行《數(shù)據(jù)分析控制程序》。

5  相關文件

《數(shù)據(jù)分析控制程序》

6.0 資源管理

1. 公司應及時確定并提供以下方面所需的資源：

a．實施和改進質(zhì)量管理體系，并持續(xù)地改進其有效性；

b．通過滿足業(yè)主和住戶的要求使他們滿意。

2. 資源可包括：人員、信息、供方、基礎設施、工作環(huán)境及財務資源等。

3. 本公司從使業(yè)主和住戶滿意的角度出發(fā)，對人員、設施和工作環(huán)境規(guī)定了相應的要求，特編制以下的程序文件：

章節(jié)號、標題                      與標準條款對照

6.1 人力資源控制程序                    6.2

6.2 基礎設施和工作環(huán)境控制程序          6.3，6.4

7.0 服務實現(xiàn)

公司對于物業(yè)小區(qū)的管理是通過過程管理的方法來實現(xiàn)的，通過這些過程的實現(xiàn)應達到以下要求：

1. 小區(qū)符合城市規(guī)劃要求，嚴格按照國家驗收標準驗收，具有完整的驗收資料、圖紙、檔案及交接手續(xù)。

2. 對物業(yè)小區(qū)實行社會化、專業(yè)化管理，這包括：

a．物業(yè)公司建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度；

b．成立小區(qū)管理委員會或業(yè)主管理委員會，明確管委會與物業(yè)公司的責、權(quán)、利關系；

c．物業(yè)公司按照物業(yè)管理合同對小區(qū)實施管理經(jīng)營和有償服務；

3. 建立完善各項管理制度，制定業(yè)主公約及各項專業(yè)管理制度；

4. 逐步形成計算機網(wǎng)絡化管理；

5. 物業(yè)服務人員應經(jīng)過崗位培訓，具有滿足服務要求的能力。

根據(jù)上述要求，編制下述文件以建立基本服務實現(xiàn)過程的框架：

    章節(jié)號、標題                   與標準條款對照

7.1 服務實現(xiàn)的策劃程序                 7.1

7.2 與顧客有關的過程控制程序           7.2

7.3 設計和開發(fā)控制程序                 7.3

7.4 采購控制程序                       7.4

7.5 服務提供控制程序                   7.5

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